Werbung

Immobilien-Bewertung durch einen Sachverständigen

Es gibt verschiedene Situationen, in denen man den reellen Marktwert von Haus oder Wohnung benötigt. Das kann die erforderliche Veräußerung sein, wenn ein Umzug in ein Betreutes Wohnen oder ein Mannheimer Seniorenheim ansteht. Es kann sich aber auch um eine Erbmasse-Berechnung handeln, für die realistische Zahlen benötigt werden. Auf jeden Fall ist hier die Hilfe eines Immobilien-Sachverständigen das Richtige. Um Genaueres über deren Arbeit und Vorgehensweise zu erfahren haben wir den Immobilien-Sachverständigen und Diplom-Immobilienwirt Andreas Wahl zu einem Interview gebeten:

Andreas Wahl

Mannheim.org: Guten Tag Herr Wahl. Erstmal danke, dass Sie sich hier Zeit nehmen, um uns einige Fragen zu beantworten. Sind Sie startklar?
Wahl: Ja, klar, deswegen sind wir ja hier. Wer zahlt eigentlich den Kaffee?
Mannheim.org: Natürlich wir - aber ich sehe schon Sie sind auch kaufmännisch hellwach. Aber jetzt mal zu den Fragen. Sie haben laut meinen Notizen in Freiburg studiert und sind Diplom-Immobilienwirt VWA und DIA und Fachwirt der Grundstücks- & Wohnungswirtschaft gemäß IHK. Das klingt kompetent. Aber was qualifiziert einen Immobilien-Sachverständigen zudem noch, bzw. was zeichnet ihn als kompetent aus?
Wahl: Im Allgemeinen Sachverstand, Marktkenntnis und vor allem Erfahrung. Auch die Kenntnis tatsächlich erzielter Kaufpreise von vergleichbaren Objekten. Was mich persönlich qualifiziert? Ich denke die Kombination aus meiner fast zwanzigjährigen Immobilienmakler-Tätigkeit im Rhein-Neckar-Raum und die eben so lange Sachverständigen-Tätigkeit, gepaart mit berufsbegleitenden Studienabschlüssen und die regelmäßige Teilnahme an Seminaren.
Mannheim.org
: Herr Wahl, Sie haben qualifizierte Abschlüsse, sind Makler und Sachverständiger zugleich mit ausgeglichener Schwerpunktverteilung. Es gibt doch aber auch reine Immobilienmakler, die Wertermittlungen machen. Was denken Sie darüber?
Wahl
: Natürlich machen auch reine Makler Wertermittlungen, meist nur interne und manchmal aus dem Bauch heraus. Seltener in Form von Gutachten. Was ich davon halte? Sehr viel, sofern Sie an einen erfahrenen und seriösen Makler geraten. Makler sind immer am Puls der Zeit, Verkauf ist ihr täglich Brot und wenn ein Makler auf eine hohe Anzahl vergleichbarer Objekte zurückblicken kann, die tatsächlich verkauft wurden und er den Faktor der dafür benötigten Zeit kennt, kann er sehr realistische Einschätzungen machen, manchmal sogar aus dem Bauch heraus. Allerdings gibt es auch sehr viele ahnungslose Makler, ich würde sagen, sogar die große Mehrheit. Das liegt daran, dass bei uns in Deutschland jeder Makeln darf, der nicht vorbestraft ist und der eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vorlegt. Aus diesem Grund sind die meisten Makler, provokant gesagt, Hobby-Makler, Hoffnungs-Makler, die ich gerne auch als Wohnzimmer- oder Bettkanten-Makler bezeichne und deren einzige Geschäftsausstattung ein Anrufbeantworter ist. Die meisten sind zum Glück Eintagsfliegen, die ihr Gewerbe in der Regel bereits nach 1-2 Jahren wieder abmelden. Dass es trotzdem zu jedem Zeitpunkt zu viele davon gibt, liegt an der Tatsache, dass leider eben so viele „Hoffnungs-Makler“ ein Gewerbe anmelden, wie Aufgeber es wieder abmelden.
Mannheim.org: Herr Wahl, vielen Dank für diese Ausführung. Wir können nur hoffen, dass die Mannheimer Immobilienbesitzer im Fall der Fälle niemals an einen solchen - wie sagten Sie so schön - Wohnzimmer- und Bettkanten-Makler geraten, doch die Senioren von Mannheim.org werden dank dieses Interviews und eines weiteren Beitrags zum Thema Immobilienmakler gut vorinformiert sein.
Wahl: Das denke ich auch.
Mannheim.org: Herr Wahl, wer oder welcher Personenkreis nimmt Ihre Dienste in Anspruch?
Wahl: Sowohl Verkäufer einer Immobilie als auch Kaufinteressenten nehmen die Dienstleistung eines Immobilien-Sachverständigen in Anspruch. Bei Verkäufern geht es meist darum, den realistischen Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, denn beim Verkauf einer Immobilie spielt die Psychologie des Ersten-Preises eine wesentliche Rolle. Dieser muß so sein, dass er in jeder Hinsicht marktgerecht ist und zwar aus Sicht der Marktteilnehmer auf der Käuferseite, als auch aus Sicht einer finanzierenden Bank. Die Verweildauer einer Immobilie am Markt hängt wirklich sehr vom Angebotspreis ab. Denn unterschreitet der Angebotspreis den realistischen Verkehrswert, geht der Faktor Zeit Richtung Null und die Immobilie wird zu billig verkauft. Liegt der Preis aber deutlich über dem Verkehrswert, geht der Faktor Zeit Richtung Unendlich und die Immobilie wird quasi nie verkauft. Es geht also um die Gratwanderung nach dem Motto, möglichst hoher Preis in realistischer Zeit. Somit kann man den wahrhaft geldvernichtenden Fehler der scheibchenweisen Preisreduzierung vermeiden. Wir nennen das die nachteilhafte Salamitaktik. Und, um wieder auf Ihre Frage zurückzukommen, Käufer nehmen meine Dienstleistung in Anspruch, um sicher zu sein, nicht überteuert zu kaufen. Als zusätzliche Dienstleistung biete ich Kaufinteressenten auch an, in Form eines professionell formulierten, schriftlichen Kaufangebotes einen überhöhten Angebotspreis auf ein realistisches Niveau zu verhandeln. Schriftliche Argumente sind bei Preisverhandlungen immer ungleich wirkungsvoller als mündliche.
Mannheim.org: Was benötigen Sie an Papieren und Dokumenten vom Kunden um eine gute  Immobilienbewertung vornehmen zu können?
Wahl: Um eine aussagekräftige Immobilienbewertung vornehmen zu können, sind mir natürlich soviel Daten wir nur möglich willkommen. Im Normalfall sind aber nicht immer alle hierzu sinnvollen Dokumente vorhanden. Im Idealfall verwerte ich Baupläne, Grundrisse mit Schnitten und Ansichten, Baubeschreibung, Berechnung von Wohnfläche und umbautem Raum, einen aktuellen Grundbuchauszug sowie den Lageplan. Bei Eigentumswohnungen ist zusätzlich die Teilungserklärung, die Protokolle zurückliegender Eigentümerversammlungen und die vergangenen Jahresabrechnungen erforderlich.
Mannheim.org: Was kostet eine Privatperson, also einen einfachen Immobilien-Inhaber, eine solch handfeste Immobilien-Bewertung?
Wahl: Im Gegensatz zu einem reinen Gutachter, der nach der HOAI-Gebührenordnung, abhängig vom errechneten Verkehrswert und Schwierigkeitsgrad abrechnet, liegen die Preise eines marktpreisorientierten Sachverständigen deutlich darunter. Das liegt daran, dass ein Immobilien-Sachverständiger mehr die Faktoren Aufwand und Umfang der Wertermittlung berechnet, als sich nach sturen Honorartabellen richten zu müssen.
Mannheim.org: Schon klar, aber können Sie uns eine Zahl oder einen Durchschnittswert nennen?
Wahl: Ein Kurzgutachten ohne Schwierigkeitsgrad liegt im Schnitt bei 250 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer. Bei aktiv am Immobilien-Markt tätigen Sachverständigen, die zusätzlich eine Maklertätigkeit ausüben, ist es oft üblich, die Leistung nicht zu berechnen, sofern der Verkäufer dem Sachverständigen den Maklerauftrag zum Verkauf seiner Immobilie gibt.
Mannheim.org: Das klingt alles sehr schlüssig. Auf jeden Fall danke für das Interview und einen schönen Abend noch.
Wahl: Gern geschehen. Wenn Sie noch Fragen haben können Sie mich ja jederzeit anrufen.
Mannheim.org: Ja, da wäre noch was. Was ist ihr Hund hier eigentlich für eine Rasse? (Zur Erklärung: Der Hund, ein Langhaar-Zottel mit hohem Knuddelfaktor, hat die ganze Zeit keinen Mucks von sich gegeben aber den Eingang des Cafes stets im Blick gehabt).
Wahl: Es ist ein Polski Owczarek Nizinny, ein Polnischer Hütehund, eine Hunderasse, die in Deutschland abgekürzt einfach PON genannt wird. Eine seltene Rasse, die oft auch als Mini-Bobtail bezeichnet wird. Übrigens ist sein langes Fell sehr pflegeleicht und er verliert auch kaum Haare. Wenn Sie möchten stelle ich Mannheim.org gerne ein paar Fotos zur Verfügung. Sie könnten doch auch etwas über den Hund als treuen Freund gerade auch der Senioren bringen.
Mannheim.org: Eine gute Idee. Das greifen wir gerne auf. Haben Sie noch einen Vorschlag für uns?
Wahl: Ja. Sie sammeln doch auf einer Ihrer Seiten Vorschläge für das ORG von Mannheim.org. Ich hätte da einen: Oberrheinische-Rentner-Gazette.
Mannheim.org: Prima, den nehmen wir auf. Wenn Ihnen noch einer einfällt gibt es auf der Seite ein Formular um weitere Vorschläge einzutragen. Auf jeden Fall vielen Dank für das Interview und die ausführlichen Informationen.
Wahl: Es hat mich sehr gefreut Ihnen meinen Beruf darzustellen. Und danke für den Kaffee und den Streußelkuchen. Ich hoffe ich habe Ihre Vereinskasse damit nicht ruiniert.
Mannheim.org: Keine Sorge. Wir schieben die Schuld einfach auf unseren Schatzmeister und schmeißen ihn dann raus.

Ende des Interviews um 18.2o Uhr

 

Noch Fragen?
Herr Wahl hat sich bereit erklärt Mannheimer Senioren für noch offene Fragen zur Verfügung zu stehen:
Telefon: 0621–5495544 oder (mobil) 0178–5557772